Mua Bán Đất Nền Dự Án Theo Trình Tự Thủ Tục Nào An Toàn ?

Hiện nay, mua bán đất nền vẫn luôn là sôi nổi nhất thị trường bất động sản. Với số vốn dàn trải, giới đầu tư chú tâm nhiều đến mua bán đất nền dự án hơn là đất sổ sẵn.

I. Đất Nền Dự Án là gì ?

Mua bán đất nền dự án là một hình thức được các nhà đầu tư bất động sản quan tâm nhiều nhất hiện nay. Nhưng vẫn có một số kẻ xấu lợi dụng lòng tin và sự thiếu kiến thức về mua bán đất nền để thực hiện các hành vi trái pháp luật. Dưới đây là một số chia sẻ kiến thức về đất nền.

Đất nền là những mảnh đất chưa có sự tác động của con người như đào, đắp, san đất mà vẫn giữ nguyên hiện trạng. Vậy, đất nền dự án chính là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn trong trạng thái ban đầu.

Tính pháp lý dự án đất nền

Để kiểm tra tính pháp lý, đất nền dự án cần có những văn bản, hồ sơ cơ bản sau:

  • Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng;
  • Hồ sơ chứng tỏ đã hoàn tất giải tỏa đền bù đối với khu đất dự án đó (nếu thuộc trường hợp phải đền bù)
  • Hồ sơ chấp thuận của UBND quận, huyện chuyển văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản kiến trúc sư trưởng chấp thuận phê duyệt quy hoạch
  • Văn bản thể hiện khu đất dự án đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất
  • Chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất nền dự án đó.

Ngoài ra, bạn cũng nên xem xét khả năng tài chính của chủ đầu tư, nhất là nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước cũng như độ uy tín của nhà đầu tư qua các dự án họ đã thực hiện. Từ đó mới quyết định đầu tư, mua bán đất nền.

mua bán đất nền dự án sân bay Long Thành
Phân khu trung tâm, đắt giá nhất dự án Century Long Thành

CÁC QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN SỬ DỤNG VÀ MUA BÁN ĐẤT

Quy định trên được hướng dẫn tại khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013:

“1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, mua bán đất nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.”

II. QUY TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN VÀ MUA BÁN ĐẤT NỀN.

mua bán đất nền sổ sẵn

Hiện nay không có một văn bản pháp luật nào quy định cụ thể trình tự các bước từ khi xây dựng dự án đầu tư hay quy định mua bán đất nền chi tiết cho đến khi có giấy phép thực hiện đối với dự án phân lô bán nền. Vì vậy, căn cứ vào các quy định trên, thì để mua đất từ người dân hoặc xin Nhà nước giao đất thực hiện các dự án phân lô bán nền cần hoàn thành các công việc sau:

  1. Mua đất từ người dân để tiến hành giải phóng mặt bằng
  2. Đảm bảo các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

– Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của Nhà Nước.

– Hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật – xã hội (quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 được phê duyệt); đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực;

– Hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.

3. Xin cấp phép và được cấp phép thực hiện dự án đầu tư.

      4. Thực hiện xây dựng và hoàn thành hạ tầng dự án đất nền theo phê duyệt 1/500 được cấp.

      5. Xin cấp phép xây dựng chung và riêng cho từng đơn vị nền đất.

      6. Thẫm định và xét duyệt đủ điều kiện mua bán đất nền đang thực hiện.

      7. Đơn vị phát triển tổ chức thực hiện mua bán đất nền theo quy định ( chuyển nhượng cho cá nhân).

      8. Hoàn thành tất cả công trình hạ tầng liên quan để thẫm định, xét duyệt cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ( sổ hồng).

      9. Sang tên -bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân sở hữu – sử dụng đúng quy định.

Ngoài ra, trong quá trình chờ bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các cá nhân có thể chuyển nhượng lại cho người khác bằng hợp đồng mua bán đất nền theo đúng quy định (tương tự mua bán đất có sổ). Sau khi được bàn giao sổ hồng, việc chuyển nhượng được thực hiện theo tiến hành đúng quy định.

III. MỘT SỐ DỰ ÁN ĐẤT NỀN ĐANG CÓ SỨC THU HÚT Ở ĐỒNG NAI.

  1. Dự án Gem Sky World: với diện tích 92ha, tọa lạc huyện Long Thành. Được đầu tư – phát triển – phân phối bởi công ty BĐS Đất Xanh. Mức giá 25-32 triêu/m2, dao động thấp nhất 2.5 tỷ/nền 100m2.
  2. Dự án Aqua City: với diện tích 1000ha ven sông Sài Gòn, thuộc huyện Long Thành. Do công ty Novaland đầu tư phát triển. Mức giá thấp nhất từ 6.5 tỷ/sản phẫm.
  3. Dự án tái định cư Lộc An – Bình Sơn: với diện tích 100ha, tọa lạc huyện Long Thành. Do UBND huyện Long Thành thực hiện và xét duyệt tái định cư. Một số sản phẫm thuộc thương mại giá từ 4 tỷ/sản phẫm.
  4. Dự án Century City: diện tích 49.8ha, tọa lạc mặt tiền đường DT 769 tuyến Cát Lái – Dầu Giây. Cách sân bay quốc tế Long Thành 2km, phục vụ mọi tiện ích cao cấp nhất góp phần hình thành đô thị sân bay. Với mức giá dao động 16 triệu/m2, giá thấp nhất 1.8 tỷ/sản phẫm. Vị trí và mức giá đầu tư hợp lý và tiềm năng cho nhà đầu tư.
mua bán đất nền dự án
Sức cạnh tranh sẽ tăng cao khi dịch covid được kiểm soát

Bởi ảnh hưởng của dịch bệnh khiến nhiều dự án bất động sản tại các tỉnh miền Nam bị chậm trễ thi công và ảnh hưởng lớn đến tiến độ bàn giao thực tế. Thêm nữa, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng “chóng mặt” trên 30% tạo sức ép tăng giá lên gói sản phẩm tung ra thị trường.

Vậy nên, các nhà đầu tư dành nhiều tâm sức nghiên cứu kỹ lưỡng sản phẩm và năng lực chủ đầu tư, cũng như sự cam kết lâu dài trước khi xuống tiền “giữ chỗ”.

Có thể thấy việc lựa chọn được dự án tiềm năng với tiến độ thi công đảm bảo trong và sau giai đoạn dịch bệnh trở thành “bài toán” cân não với không ít nhà đầu tư. Do đó lời khuyên của các chuyên gia là nên lắng nghe nhiều thông tin, kiểm tra kỹ lưỡng về dự án cũng như năng lực tài chính và chiến lược của chủ đầu tư trước khi “xuống tiền”.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on digg
Digg